פסק-דין בתיק ת"א 2396-06

התביעה

1.           לפניי תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מהדירה ששכרו מהתובעת, הידועה כגוש 30091 חלקה 160, ברח' גמול 6 ירושלים, בקומת הקרקע, בצידו המזרחי של הבניין (להלן - "הדירה"), אותה ירשה בצוואת בעלה המנוח, שמואל כהן ז"ל.

הנתבעים בעל ואשה שרכשו ביום 19.8.03 את זכויות דמי המפתח בדירה, כדיירים מוגנים, בהתאם לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב - 1972. ההסכם והצוואה/צו ירושה צורפו כנספח א' לכתב התביעה.

טענות התובעת

2.           לאחר חתימת ההסכם ומסירת החזקה בדירה לנתבעים, לא התגוררו הנתבעים בדירה, אלא השכירוה בשכירות חודשית, תוך התעלמות מזכויות התובעת ובניגוד להסכם ולדין, ולא המשיכו לשלם את דמי השכירות כנדרש מהם  לפי 7א' להסכם בסך של 150 ש"ח לחודש, צמוד למדד, חרף פניות חוזרות ונשנות מצדה. לפיכך הפרו הנתבעים את חובתם בסעיף 7א להסכם, לשלם את דמי השכירות.

3.           בנוסף, זכות הנתבעים להשכיר את הדירה לפי סעיף 7ג' להסכם, הינה רק במקרה שיעדרו מהארץ לצרכי שליחות בלבד, ולא מעבר לשנה רצופה אחת. אולם בניגוד להסכם ולדין ללא הסכמת התובעת, הם השכירוה לצדדים שלישיים, בהפכם אותה ל"אכסניה", ול"ביצה המטילה ביצי זהב", בהפיקם ממנה רווחים, תוך פגיעה בוטה ורמיסת זכויותיה הקנייניות של התובעת, בעוד הנתבעים ומשפחתם המשיכו במקביל להתגורר בדירתם ברח' ישראל 23 בעמנואל.

4.           מאחר ודרישות חוזרות ונשנות מצד התובעת לנתבעים לתקן את המעוות, לא הועילו, היא שלחה אליהם ביום 16.3.05 התראה מעו"ד שפאר, בה הוזהרו, כי אם לא יעמדו בתנאי ההסכם, תשקול התובעת צעדיה המשפטיים, לרבות פניה לערכאות השיפוטיות (נספח ב' לכתב התביעה).

5.           בנסיבות אלה, טוענת התובעת כי הנתבעים איבדו את הגנות חוק הגנת הדייר, והיא עותרת לפינוי וסילוק ידם, לקבלת דמי השכירות ו/או דמי שימוש ראויים, הוצאות החזקה עם פינוי הדירה בפועל, כשבתביעה דנן מתייחסת לסעד הפינוי בלבד, ומבקשת פיצול סעדים בהגשת תובענה נפרדת בגין הסעדים הכספיים, לפי תוצאת הליך זה. לפיכך התובעת עותרת להורות בהליך זה על פינוי הדירה לאלתר, והחזרתה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, תוך חיוב הנתבעים בהוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כדין.

טענות הנתבעים

6.           הנתבעים טוענים כי הם וילדיהם מתגוררים בדירה מעת לעת, השכרתם את הדירה בשכירות משנה, נעשתה בהתאם לאמור בסעיף 7 להסכם, וזכותם לכך היתה מבחינתם תנאי יסודי בעת ההתקשרות, בשים לב לכך שבמשך השנה הם מרבים לשהות בחו"ל תקופות ממושכות.

7.           באשר לתשלום דמי השכירות, טוענים הנתבעים כי עבור השנה הראשונה החל מיום 1.5.04 ועד יום 30.4.05 הם שילמו לתובעת ביום 1.5.04 לשנה מראש את דמי השכירות, ולאחריה ביקשו פעמים מספר מהתובעת למסור להם להיכן להפקיד עבורה את דמי השכירות, אולם היא סירבה, לפיכך למען הסר ספק, סמוך לאחר קבלת התביעה, הם שלחו לב"כ התובעת שיק ע"ס 3,600 ש"ח לכיסוי דמי השכירות לתקופה של שנתיים  מיום 1.5.05 ועד יום 30.4.07 (שיק שהוחזר להם).

8.           התובעת או בא כוחה לא פנו אליהם מעולם, המכתב המתיימר להיות מכתב ב"כ התובעת מיום 16.3.05 מעולם לא נמסר להם, מה גם שבמועד עריכתו, טרם הגיע מועד תשלום דמי השכירות שהוא מיום 1.5.05 ואילך. כמו"כ הדירה מעולם לא הושכרה על ידם לתקופה העולה על שנה אחת. השכרתה לאחרים היתה בתמורה לדמי שכירות ראויים ולא לשם הפקת רווחים קלים. בהתחלה הם השכירו אותה ביום  24.5.04 לשנה אחת בלבד, ולאחר מכן מיום 24.9.05 למשך 6 חודשים בלבד עד 19.3.06, וכשביקשו לשלם לתובעת את דמי השכירות היא סירבה לקבלם. לחילופין, מששילמו לב"כ עם הגשת כתב ההגנה את דמי השכירות המגיעים מהם עד יום 30.4.07, מילאו אחר תנאי חוזה השכירות. כמו"כ בהתאם לחוזה השכירות, הם רשאים להשכיר את הדירה ולא הפיקו מכך רווח בלתי הוגן, בנוסף, הדירה בעמנואל אינה בבעלותם, אלא הם שוכרים אותה, ואין בבעלותם כל דירה אחרת. לפיכך אין לתובעת כל עילה שבדין לדרוש פינויים.

אשר על כן, עותרים הנתבעים, כי ביהמ"ש ידחה את התביעה ויחייב את התובעת בהוצאותיהם ובשכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כחוק.

9.           לחילופין, בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב - 1972 כפי שפורשו בפסיקה, זכאים הנתבעים לסעד מן הצדק, בשים לב לפרק הזמן הקצר יחסית שחלף ממועד הסכם השכירות, השקעתם הכספית הנכבדה כרוכשי זכויות הדיירות המוגנת בדירה, כשלנתבעים אין כל דירה אחרת בבעלותם, זולת זכויותיהם בדירה נשוא התביעה, ולהם 5 ילדים הסמוכים על שולחנם, ולענין זה יש להביא בחשבון את  התנהגות התובעת והתנאים החריגים המפורטים בסעיף 7 להסכם השכירות.

דיון

10.       המחלוקת היא האם הפרו הנתבעים את סעיפים 7א+ג להסכם השכירות, בחובת תשלום דמי השכירות לתובעת, ובהשכרתם את הדירה לאחרים. ולהלן לשון הסעיפים:

7.   בעלת הבית והדיירים הנכנסים מאשרים כי הסכימו ביניהם כי כל תנאי החוזה המקורי בין מר ששון כהן ז"ל כבעל בית והדיירים היוצאים יוותרו בעינם פרט לשינויים הבאים:

א. דמי השכירות החודשיים מעודכנים עם תחילת תקופת החוזה זה ל-150 ש"ח (מאה וחמישים ש"ח) דמי השכירות ישולמו אחת לשנה מראש. העלאות תותרנה רק על פי הוראות הדין.

ב.       בעלת הבית מתירה לדיירים הנכנסים לשפץ את הדירה כראות עיניהם כל עוד השיפוצים אינם מסוג שדורש היתר בניה. שיפוצים אחרים לעומת זאת יתאפשרו רק בכפוף לקבלת אישורם.